Od 29 czerwca 2015 r. pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolnostojących domów jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Oznacz to, że od blisko dwóch lat wystarczające jest jedynie zgłoszenie budowy organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Kolejnym plusem takiego rozwiązania jest również to, że w procedurze zgłoszenia budowy domu właściciele działek sąsiadujących nie występują w charakterze stron postępowania, a więc nie są zawiadamiani o zgłoszeniu budowy przez właściwy urząd. Idąc dalej organ administracji architektoniczno-budowlanej ma obecnie jedynie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia na wniesienie sprzeciwu. Może również przed upływem tego terminu wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, co dodatkowo skraca czas na rozpoczęcie prac budowlanych. W założeniu idealne rozwiązanie dla osób planujących budowę domu jednorodzinnego. Jak zawsze jednak diabeł tkwi w szczegółach.

Na skutek bardzo ogólnej legalnej definicji obszaru oddziaływania zgłoszenie budowy pozostaje dla wielu inwestorów ryzykownym rozwiązaniem, które dodatkowo może zakończyć się postępowaniem legalizacyjnym. Zgodnie bowiem z aktualnie obowiązującą definicją przez obszar oddziaływania obiektu  należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. Prawo budowlane każe zatem inwestorowi sięgnąć do licznych regulacji (łącznie ponad 40 rozporządzeń i ustaw), których dopiero prawidłowa wykładnia pozwoli mu odpowiedzieć na pytanie, czy w tym konkretnym stanie faktycznym obszar oddziaływania stawianego przez niego domu ogranicza się jedynie do jego działki. Dodatkowo pomijając jedynie samą literalną wykładnię obszaru oddziaływania należy również zwrócić uwagę na orzecznictwo. Naczelny Sąd Administracyjny przyjmuje przykładowo, że do przepisów odrębnych należą przepisy prawa cywilnego w zakresie ochrony prawa własności. W jednym z orzeczeń Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że jeżeli właścicielom nieruchomości sąsiednich przysługuje służebność drogi koniecznej przechodzącej przez nieruchomość należącą do inwestora, to ich działki znajdują się w obszarze oddziaływania inwestycji.

Przy podejmowaniu decyzji o zgłoszeniu budowy należy również pamiętać o przykrych konsekwencjach jakie mogą spotkać inwestora już po zakończeniu samej inwestycji. Na skutek działania właścicieli nieruchomości sąsiadujących z działką na której jest budowany dom organ nadzoru budowlanego może nakazać, o ile uzna, że w danym przypadku było jednak wymagane pozwolenie na budowę, w drodze decyzji, doprowadzenie obiektu wybudowanego do stanu zgodnego z prawem, ewentualnie rozbiórkę domu lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego.

Biorąc powyższe pod uwagę należy zadać sobie pytanie, co tak naprawdę będzie korzystniejsze i bezpieczniejsze dla inwestora. Czasami samo zgłoszenie może okazać się jedynie pozornym sposobem zaoszczędzenia czasu. Pamiętać również należy, że większość osób decydujących się na budowę własnego domu robi to po raz pierwszy w życiu i już sam proces gromadzenia przez nich bezpośrednio lub z pomocą architekta niezbędnej dokumentacji projektowej jest bardzo stresujący. Dlatego też każdorazowo przed zgłoszeniem budowy sugerujemy bardzo dokładnie sprawdzić, czy zgodnie z odrębnymi przepisami jest to możliwe.

Bez wątpienia, zwłaszcza pozo obszarami miast, gdzie najczęściej obszar oddziaływania przekracza granice działki, procedura zgłoszenia budowy bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę jest rozwiązaniem pożądanym i znacząco przyspieszającym rozpoczęcie budowy. Niemniej jednak inwestor przed podjęciem decyzji o wyborze procedury zgłoszenia zamiast pozwolenia na budowę powinien dokładnie skonsultować się z prowadzącym architektem, który ma odpowiednie doświadczenie w tego typu inwestycjach.